国土资源部部长姜大明1月10日在全国国土资源工作会议上说，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

对于上述讲话，不少人认为这意味着未来特大城市的土地供应的停止，继而推断出由于未来土地供应锐减，房产现有的需求将推高房价，因此应该继续增持特大城市的房产的结论。那么，这样的看法对么？

我的看法是未必。上述推断在政策的解读上显然是过于心急了。

停止安排新增建设用地不等于停止土地供应

目前城市建设用地，其主要来源有二：其一，老城区动迁；其二，农村集体用地转城市建设用地。考虑到大部分特大城市过去已经经历十数年的高强度开发，老城区动迁出来的土地寥寥可数。而农村集体用地转城市建设用地是绝大部分城市新增建设用地的主要来源。

停止安排新增建设用地的其实只是停止延续多年的农村集体用地转城市建设用地，从而控制城市边界和规模。其实质是要由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划。而正常的生活用地供应仍会继续。

工业用地供应将会减少

从建设用地的用途来看，多数城市生活用地其实只占了全部新增供应用地的20%~30%，但是其土地出让金则占到政府全部土地出让收入的8、9成。而工业用地出让面积一般占全部供应用地的5成以上，而出土出让金往往不到政府全部土地出让收入的1成。

政府哪怕是特大城市政府愿意低价出让工业用地，其原因不在于低廉的土地出让金，而主要是基于就业、税收和GDP方面的考虑。新规之后，特大城市建设用地的增量供应部分得到抑制，其中占比最大的工业用地供应必将减少。

政策影响区域产业结构和人口分布

目前中国的制造业主要集中在经济发达城市，特大城市同时也是发达的制造业中心。中国的四大超级城市北京、上海、深圳、广州，除了是全国最重要的政治、金融、经济和交通中心外，也都是本区最重要的制造业中心。在这种情况下，产业和人口连续十数年快速向特大城市流动。而这些人口正是来自于中小城市和农村。

我们知道，一个人口持续大量流出的地区是没有希望的，更无须多谈住宅或者商业市场的前景。当下特大城市人口大量涌入、大城市人口净流入以及中小城市人口数量持平或净流出，是中国的普遍现象。考虑到中小城市占比8成以上，这种状况若不及时改变，那就是数百个破败城市的潜在候选样本。

因此，要促使产业和人口的逆向转移，除了加强中小城市的吸引力，中央也在限制特大城市扩张，形成人口流入的阻力。伴随其它用地如工矿厂房等用地供应的抑制，特大城市原有的产业将面临要么升级、要么流出的选择。这一方面将提高特大城市的土地利用效率，另一方面会促使特大城市中的普通制造业，向周边的中小城市扩展。

中国城市发展的巨大级差，一方面缘于市场分工，但更多的和行政分配资源相关——上级城市总是能够利用行政能力多分配资源。当下土地政策的逆向倾斜，是否能扭转产业和人口流向，达到区域平衡发展的结果，远非一日之功。但无论如何，改变已经开始。