原标题：燕郊房价触底回暖，炒作成分需警惕

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文 | 21世纪经济报道 祁三连 陈惠

“房价是从去年11月份开始逐渐上升，并非网传的一夜之间房价疯涨。确实有部分业主受楼市回暖消息提价，但对于具有真实卖房和买房需求的人来说，双方会谈成合理价位。”首尔甜城一期链家一位中介人士告诉21世纪经济报道记者。这位人士还建议购房者辨证看待当前各类文章对房价的判断。

自2018年年底以来，燕郊楼市开始回暖。据21世纪经济报道记者调查，不少临近规划中地铁的二手房涨幅在2000-4000元/平方米之间。受回暖催动，二手房业主开始涨价或惜售。而受本轮回暖影响，炒作之风再次席卷当地楼市。包括部分有关当地限购松动的传闻再次蠢蠢欲动。

中原地产分析师张大伟认为，燕郊楼市本身的市场利好的确出现，包括最近通州与北三县协同发展以及地铁建设的预期等。但他担心的是，从市场发展看，随着金九银十逐渐褪色。春节期间市场成交冰封，3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下，炒作更有可能会影响市场。“当然，这些炒作主要是在当地房价的确下跌不少的基础上，再加上很多人对政策放松开始出现预期，害怕错过上涨。包括北三县利好不断，也的确给了购房者信心。”

业主惜售

“2月28日晚上有一个急售的房子，家里人生病需要用钱，八点多挂上来，十点多就卖掉了。”安居客一位销售称。当然，中介口中的这套急售房源总价仅50万，单价约为1.25万。

自2018年11月以来，受地铁规划以及通州与北三县协同规划利好不断传出影响，沉寂了近两年的燕郊楼市迅速回暖。贝壳研究院Real Data数据库显示，2018年10月，燕郊二手房成交均价仅为16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均价已经涨为18416元/平方米，2019年1月，二手房成交均价已达到18805元/平方米。而据安居客数据显示，2018年12月燕郊二手房均价18416元/平方米，2019年1月二手房均价18802元/平方米；2月二手房均价19669元/平方米。除了二手房，燕郊一手房单价普遍都在2万元之上。

市场回暖最直接的体现是成交量上涨，但房价并未传言中“夸张”。据链家APP数据显示，最近90天内，燕郊共计成交房源550套。以“首尔甜城一期”为例，链家的成交数据显示，2018年12月至今，该小区面积为70-90平方米的同类型（2室）成交房屋共计16套，其中2018年12月成交7套，2019年1月成交9套。2018年10月（市场最低点），该小区成交均价在16900-22858元/平方米区间内。而2019年1月成交均价在17645-20827元/平方米区间内。最新一套成交于1月30日，成交均价为20827元/平方米。整体而言，房价基本稳定；以“港中旅·海泉湾”为例，该小区位于燕郊燕顺路国道，链家提供的小区均价是20703元/平方米。链家的成交数据显示，2018年12月至今，该小区面积为70-90平方米的同类型（2室）成交房屋共计7套，其中2018年12月成交4套，1月成交3套。2018年10月，该小区成交均价在17212-21522元/平方米区间内；2018年12月，该小区成交均价在17242-19222元/平方米区间内；2019年1月成交均价在20334-22686元/平方米区间内。最新一套成交于1月31日，成交均价为22686元/平方米。房价略有攀升但并不明显（未考虑其他成本因素）。其他小区也大多如此。

燕郊作为全国备受关注的小镇，由于临近北京，这里是不少投资客关注的重镇。据21世纪经济报道记者调查，市场回暖之风背后，投资客也再次蠢蠢欲动。同时，业主频繁提价惜售。不少中介表示，诚意出售的业主并不多。与之相随，各种疯狂上涨以及限购放松等传言煽动着当地楼市。

“不同户型和楼层的价位存在差异，从去年年底至今，大约每平方米均价涨了一两千元，但并不像网上说的那样夸张。”天洋城4代北区一位销售人员表示。

炒作成分

“最近很多人关注燕郊市场波动，从目前市场走势看，市场的确明显出现了升温的现象，而相比其他城市只见人气不见价格波动，燕郊已经出现了事实上的价格上涨。但需要正确认识的是，过去2年，燕郊是全国房地产市场跌幅最明显的城市。在目前这个时间点，燕郊作为一个五线城市具有很强的示范影响。”张大伟认为，燕郊楼市确实回暖，但炒作可能对市场影响更为深远。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，燕郊楼市回暖确实具有一定的合理性。第一，此前燕郊房价跌幅很大，有上升空间；第二，最近燕郊有一些政策利好，比如，北京相关政府机关单位迁入通州，地铁设施增加以及北三县与通州的统一规划等。这些政策利好会让人们觉得燕郊的升值潜力是比较大的，也有人预计今后的政策会松动；第三，在上一轮房价大幅上涨时，燕郊就吸引了全国各地投资客。如今燕郊的房价相对之前有下跌，加上政策利好和靠近通州副中心的区位优势，燕郊的确又开始吸引着一些外地的投资者。

但杨红旭也认为，燕郊楼市炒作成分肯定是存在。“因为燕郊的市场行情就是大起大落，这和目前某些自媒体、中介的夸大其词、助长市场的行为紧密相关。具体来说，炒作从两方面影响市场：一个是心理预期，一个是实际操作。心理预期方面，就是小部分人，尤其是中介和房地产交易的利益相关者，通过自媒体、朋友圈来夸大其词进行传播，渲染这种房子卖得快、房价涨得快之类的市场信息；实际操作方面，他们会帮助这些买房人、投资者寻找房源，但有些中介也可能在市场中‘兴风作浪’，即中介可能会怂恿某些房东去提高卖价，从而使自己获得更高的佣金。另外，有些大中介可能会垄断销售权、代理权，尽量地把房价提高，甚至通过信息不对称的优势来制造紧张氛围或者欺骗消费者，让这些买房人急于买房、高价买房。”

“市场确有回暖，但炒作肯定也会有，这两块儿是并行的。市场有回暖的迹象，一部分小业主包括中介机构都在炒作燕郊的回暖，希望能把部分小区市场行情变成一个大行情。”合硕机构首席分析师郭毅称。据21世纪经济报道记者调查，成交量以及房价上涨楼盘主要集中在规划中的地铁周边，并非大范围地区回暖。

杨红旭认为，2019的楼市的底部构造比较复杂，即便目前燕郊楼市是暂时回暖了，也不能保证它就自此进入到上升周期，有可能之后当地楼市还会再回落。因为目前全国的大部分房地产市场都还是在下滑，全国政策总态势依然是偏紧的。地方也不可能出现很明显的一些刺激政策。所以，燕郊的房价只会是稳住或者小涨，而不可能自此开始大涨。

张大伟也认为，市场未来走势核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是限购标准和认房又认贷的标准是否会变化，这些政策不变市场波动不会大。政策一旦变化，市场将出现明显反弹。燕郊的小阳春已经出现，预计短期市场将出现一波上行，主要原因是超跌反弹，但再涨到之前高位的可能性不存在。